不動産投資の仕組みやメリット・デメリットは？初心者向けに分かりやすく解説

不動産投資は多額の銀行融資を受けることとなり、借金を背負うリスクがある投資方法です。不動産投資に興味がありつつも、何から始めればよいのか、借金を負っても大丈夫なのか、不安に思う方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産投資を検討している方向けに、不動産投資の仕組みやメリット・デメリットについて、基礎的な部分から解説していきます。

不動産投資の仕組みと流れ

不動産投資は選ぶ物件のタイプやエリア、求めるリターンや許容できるリスクなどにより、様々な投資の仕方があります。そのうえ、金融機関の融資姿勢や不動産価格の相場はタイミングによっても変わってくるため、誰しもにとって正解となる投資方法はありません。

しかし、不動産投資で利益が生まれる「仕組み」自体には大きな違いはなく、どの物件を選んだとしても利益が生まれる手順は同じです。まずはこの仕組みについてしっかりと理解することが大切です。

下記は不動産投資で利益が生まれる大まかな仕組み・流れです。

この不動産の仕組みについて、それぞれ詳しく見て行きましょう。

金融機関で融資を受けるor現金で不動産を購入する

不動産投資は不動産を購入するところから運営が始まります。高額になりやすい不動産を取得するには、金融機関から融資を受けて始める方が多いですが、中には現金で購入する投資家の方もいます。

金融機関の融資を活用するメリットは、「レバレッジ」を活用できる点です。レバレッジの具体例を見て行きましょう。

このケースでは、満室状態がずっと続いていてその間に何の経費もかからなかったとしてもプラスの収益が生まれるのは約10年後になります。次に融資のレバレッジを活用した例を見て行きます。

こちらのケースでは、銀行から2700万円のローンを借りて3,000万円の物件を買っています。

ローンの返済金が家賃収入を下回っているので、年間100万円の粗利が出ることが分かります。ローンが完済できるのは約15年後となりますが、収益を得られるスピードと金額を大きく増幅することに成功しています。これがレバレッジです。

なお、上記の項目に「経費」や「ローン金利」「空室率」などをプラスしたお金の流れを「キャッシュフロー」と呼びます。不動産投資では、このキャッシュフローをいかに良い状態に保つか、ということが非常に大切です。

人や法人に不動産を貸して、賃料を得る

不動産投資は、取得した不動産を人に貸して賃料を得ることが出来る投資方法です。家賃収入のような定期的な収入を「インカムゲイン」と言います。

インカムゲインは一回の収益は小さな金額ですが、積み重なることで、トータルでみると大きな収益になることがあります。不動産は定期的にメンテナンスをすることで、何十年も稼働させることができるため、長期的に収益を得たい人に向いている投資方法といえます。

売却して売却益を得るor家族に相続する

所有している不動産の行く末は、最終的に「売却」か「相続」かに分かれます。

売却する場合、購入時の価格から大きく値下がりが起きていなければ売却益を得られることがあります。この売却益のことを「キャピタルゲイン」と言います。

不動産投資は「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の総和によって利益が確定します。売却を視野にいれるのであれば、売り出すタイミングや戦略が重要になります。

一方、相続の場合は売却せず、不動産のまま所有しておくのが良いでしょう。不動産は実際に売買される金額よりも相続税評価額が下がるため、節税効果が見込めます。

ただし、築年数の経った不動産の状態やエリアによっては、売却しても値段が付かなかったり「所有していることがむしろマイナス」というケースがあります。相続まで放置しても良い、というわけではないので、こちらもケースバイケースとなります。

不動産投資のメリット

次に、他の投資と比較した、不動産投資のメリットを見て行きましょう。

金融機関の融資レバレッジが使える

不動産投資は、投資物件を担保に金融機関の融資レバレッジが使える点が大きなメリットです。手元資金が少ない人でも、融資を効果的に利用することで大きな収益が上げられる点は不動産投資のメリットと言えます。

流動性が低く、値下がりが起こりにくい

株式やFXなどは流動性が高く、値上がりや値下がりの幅が大きくスピードも速いです。比較して不動産は毎日売買を繰り返すような投資対象ではなく、その流動性の低さから毎日値下がりや値上がりが起きることはありません。長期的に資産形成を検討するのであれば、不動産は適していると言えます。

様々な税制上のメリットが受けられる

給与収入を得ているサラリーマンの方は、自身の所得に対して経費計上が出来ません。しかし、不動産投資という「事業」を開始することで、損益通算による経費計上が可能になります。

不動産投資で最も活用されているのは、確定申告で減価償却費を計上する方法です。現物資産である不動産は減価償却期間が定められており、所有している間に資産が目減りしていきます。この資産価値の低下を赤字として計上し、所得を控除することが可能です。

その他、相続税の計算で利用される固定資産税評価額よりも実際の売買価格の方が大きいことから、この差額分の相続税の節税が出来るなどの方法があります。

このように様々な税制上のメリットがある点も不動産投資のメリットとなります。

不動産投資のデメリット

次に不動産投資のデメリットを見て行きましょう。メリットと比較しながら、不動産投資が自身に合っているかチェックするのもおすすめです。

融資のレバレッジが使えないと収益が少ない

不動産投資は融資のレバレッジを効果的に使える投資方法ですが、逆に言うと融資を活用しないと大きな収益を上げることが難しい投資方法です。

融資を受けるには、物件のスペックに加えて「融資を受ける人の属性」が重要になります。金融機関の属性評価は、下記のようなポイントで行われます。

これらの属性が良くないと、良い条件で融資を受けられない可能性が高くなります。例えば、現在の年収や貯蓄額が少なく、勤続年数も短いとなかなか良い条件で融資を受けることが難しくなります。

融資を受けられないと現金で物件を購入することになりますが、現金購入では不動産投資のスピードが上げられず、効率的に拡大をしていくことが難しくなります。

不動産投資を検討するのであれば、自身の属性で融資が受けられるか、難しい場合はどのように改善するか、という点がポイントとなります。

リスクが大きい

融資レバレッジを活用する不動産投資は、反面リスクも大きくなる点に注意が必要です。

自己資金以上の資産を運用することになるため、収益が上がるスピードも早くなりますが、収益が落ち込んだ時のスピードも早めていることになります。

融資を限界まで活用して手残り金が無い状況にまで追い込んでいると、突発的なトラブルが起きた時に対処できない可能性があります。

このような状況にならないように、リスクとリターンのバランスを取りながら、慎重に検討することが重要になります。

良い物件は限られている

不動産投資では物件選びが重要となりますが、良い物件を探しだすことの難易度が高いこともデメットと言えます。

不動産投資で良い物件とは、「融資が出やすい」「収益性が高い」「空室リスクが低い」などの要素を満たす物件です。しかし、このような物件は人気が高く、多くの投資家が狙っている物件であるためなかなか見つけ出すのが難しくなります。

自身の目的に合った良い物件を見つけ出すためには、不動産会社のセミナーに参加したり、資料請求で問い合わせてみるなど、地道な調査を継続していくことが重要です。

不動産投資の始め方・手順

最後に不動産投資の始め方・手順について解説します。初心者の方がこれから不動産投資をするのであれば、下記のような手順で始めてみましょう。

不動産投資関連の書籍・ネット記事を読む

まずは不動産投資関連の書籍・ネット記事を読むなどで、不動産投資の体系的な知識を付けてみましょう。

不動産投資は様々な手法があり、多くの不動産投資家が自身の体験談を書籍やネットのブログ記事で公開しています。

これらの情報をまずは取り入れながら、自身に合った投資方法を探していきましょう。

複数の不動産投資のセミナーに行く

ある程度不動産投資の知識がついたなら、不動産投資会社が開催している不動産投資セミナーに参加してみましょう。不動産投資セミナーでは初心者向けに不動産投資の基礎が学べるセミナーや、実際の物件をもとにシミュレーションを作成しているセミナー、個別相談を受け付けているセミナーが開催されています。

ただし、中には強引な営業を行うセミナーや、不動産投資のメリットばかりを強調する悪質なセミナーもあります。参加前には運営元の会社がどのような会社なのか、事前調査を行いましょう。

例えば、マンション投資会社の「プロパティエージェント」では、不動産投資の初心者向けに不動産投資の基礎や仕組みから解説するセミナーを定期的に開催しています。

2004年に創業し、2015年に東証JASDAQに上場、2017年に東証2部、そして2018年に東証1部に指定されており、他の不動産会社と比較してもその信頼性は高いと言えます。

不動産投資に慣れるまでは、このような信頼性の高い不動産投資セミナーで基礎を学ぶことを検討してみましょう。なお、新型コロナウイルスの影響が大きい2021年現在は、ウェビナー（オンラインセミナー）で開催されています。

シミュレーションを作成して自身で購入できる物件を知る

不動産投資は、投資家の属性評価によって購入できる物件タイプが異なります。シミュレーションを作成して、自身の属性でどのような物件が購入できるのか調査しましょう。

なお、属性の調査は不動産投資セミナーや不動産投資会社への問い合わせ、金融機関への持ち込みで確認することが可能です。

不動産会社へ積極的に問い合わせる

購入できる物件のスペックが分かったら、不動産会社へ積極的に問い合わせ、実際の売り出し物件を紹介してもらいましょう。

不動産会社によっては非公開の物件を定期的にメールマガジンで配信していることがあります。複数の不動産会社へ問い合わせて、多くの物件情報を仕入れて行きましょう。

金融機関に持ち込みをしてみる

金融機関とのつながりは不動産投資をするうえで非常に重要なポイントとなります。物件情報が集まったら、金融機関へ持ち込みし、審査に通るかどうか相談をしてみましょう。

仮審査の相談時点では、申し込みの前段階となるため、気になる物件があれば積極的に連絡をすることが大切です。

なお、不動産投資会社によって利用できる金融機関を紹介してもらえることがあります。金融機関の情報を豊富に持っている不動産会社は様々な融資アレンジを提案してくれることがあるため、まずは不動産投資会社へ問い合わせてみるのもおすすめです。

まとめ

不動産投資は、投資物件を担保に金融機関の融資レバレッジが使え、メリットの多い投資方法です。しかし、高額な物件を購入するために多額の銀行融資を受けることとなり、借金を背負うリスクがある点はデメリットとなります。

不動産投資を検討する際は、まずは情報収集を行い、複数の不動産投資会社や物件を比較することから始めてみましょう。投資に失敗した時、損失の責任は自身で追う必要があります。不動産投資会社の言うままに購入するのではなく、営業マンの主張が正しいのかどうか、自身で知識を装着して判断していくことが重要です。